Um dos maiores choques de comprar uma casa é descobrir que você precisa de muito mais dinheiro para fechar em uma casa do que apenas um adiantamento.Embora seja difícil o suficiente para o pagamento, você precisará de mais - muitas vezes muito mais - para concluir a transação.
Exatamente quanto?
Bem, se você estiver comprando uma casa por US $ 400.000 e precisar de um adiantamento de 10%, o valor total de dinheiro que você pode precisar fornecer (ou pelo menos mostrar) pode parecer algo assim:
| Custo | Quanto você precisa salvar | Valor necessário em dinheiro |
|---|---|---|
| Pagamento inicial | 10% de US $ 400.000 | US $ 40.000 |
| Custos finais | 5% de US $ 360.000 | US $ 18.000 |
| Despesas pré -pagas | 2% de US $ 360.000 | US $ 7.200 |
| Ajustes de utilidade | Estimado | $ 500 |
| Reservas de caixa | Pagamento de hipotecas de US $ 2.000 x 2 | US $ 4.000 |
| Caixa total necessária | US $ 69.700 |
Vamos quebrar o que esses números significam.E sempre que possível, sugerirei maneiras de reduzir ou até eliminar os requisitos de caixa adicionais.
O que está por vir:
O adiantamento
Este é o único desembolso em dinheiro no processo de compra de casas que é óbvio para a maioria dos compradores.Geralmente é expresso como uma porcentagem do preço de compra da propriedade.
Por exemplo, se o preço de compra da casa for de US $ 400.000 e você é obrigado a fazer um adiantamento de 10%, você precisará pagar US $ 40.000.
Com a maioria dos credores, se você deseja evitar pagar um seguro hipotecário privado adicional (PMI), está realmente analisando um adiantamento de 20%.Mas, como sugerir 20%pode ser difícil para muitos compradores de primeiros tempos, os credores hipotecários têm opções com um adiantamento mínimo de 10%, 5%ou-se você se qualificar para o especialFHA empréstimosou empréstimos hipotecários de VA - apenas 3,5%.
Consulte Mais informação:Como encontrar os melhores credores hipotecários on -line
Fontes aceitáveis de financiamento para um adiantamento
Exatamente de onde o seu adiantamento vem dependerá do tipo de hipoteca para a qual você está se candidatando.Em alguns casos, o adiantamento deve vir de seus próprios fundos, como sua conta bancária.Mas, em outros casos, pode vir de um presente ou até ser emprestado de agências aprovadas.
Empréstimos convencionais
Empréstimos convencionais (aqueles que não são segurados pelo governo como empréstimos FHA ou VA) tendem a ter as regras mais rigorosas quando se trata da fonte de seus fundos de adiantamento.Se você estiver fazendo um adiantamento de 5% ou 3% do preço de compra, o credor normalmente deseja ver que os fundos vêm de seus próprios recursos financeiros.Isso pode incluir dinheiro retirado de uma conta bancária, fundos retirados ou emprestados de um plano de aposentadoria patrocinado pelo empregador ou mesmo da venda de um ativo pessoal.
Normalmente, depois de satisfazer a "regra dos próprios fundos", as diretrizes ficam mais relaxadas.
Por exemplo, em um empréstimo convencional, se você estiver fazendo um adiantamento de 10%, o credor pode exigir 5% provenientes de seus próprios fundos e 5% de um presente de um parente.Mas se o presente for igual a pelo menos 20% do preço de compra da propriedade, o credor não exigirá que você mostre evidências de seus próprios fundos.
FHA empréstimos
As hipotecas da FHA são seguradas pela Administração Federal de Habitação eTenha uma visão mais descontraída dos pagamentos de queda inteiramente.Não apenas o adiantamento pode ser proveniente de seus próprios fundos ou de um presente, mas eles também permitem o produto dos empréstimos de programas de assistência de adiantamento aprovados.Pode possibilitar obter 100% de financiamento em um empréstimo da FHA.
Empréstimos VA
Com hipotecas de VA (empréstimos apoiados pelo governo para veteranos, membros do serviço e cônjuges sobreviventes), o adiantamento não é normalmente um problema.Os empréstimos do VA normalmente fornecem 100% de financiamento, o que torna o adiantamento um ponto discutível.
Onde você ce agFundos de adiantamento ET de
Duas fontes geralmente proibidas são:
- Dinheiro
- Empréstimos não garantidos
Pordinheiro, Quero dizer, a moeda que você armazena em casa ou em um cofre.Qualquer dinheiro que você investir em uma casa deve passar por uma instituição financeira para ser considerada uma fonte legítima de fundos.Além disso, a economia em dinheiro na forma de moeda não pode ser verificada como válida.Afinal, os credores hipotecários querem evitar lavagem de dinheiro.
Empréstimos não garantidostambém são um sem gota.Se você tiver alguma idéia para fornecer um adiantamento de um adiantamento do cartão de crédito ou do produto de um empréstimo pessoal, isso será rejeitado pelo credor.Não apenas indica uma incapacidade de acumular fundos para o adiantamento, mas também cria uma obrigação de dívida adicional.
Nota final sobre o adiantamento
Os empréstimos da FHA e VA podem não exigir um grande valor de adiantamento, mas apenas porque você não precisa abaixar muito não significa que não deveria.Quanto menos você colocará o maior pagamento da hipoteca e mais taxas e juros que você pagará.
Verifique se você pode pagar confortavelmente o pagamento da hipoteca.Se o pagamento mensal da hipoteca for muito grande, continue economizando e faça um adiantamento maior posteriormente.O seguro de hipoteca privada também se baseia no valor do empréstimo; portanto, quanto mais dinheiro você poderá colocar, menor será o pagamento mensal da hipoteca.
Custos finais
É aqui que as coisas começam a ficar um pouco complicadas.Isso ocorre porque o gasto em dinheiro para fazer a compra se torna (geralmente) muito maior que o adiantamento sozinho.
Dependendo da sua localização e credor hipotecário, os custos de fechamento podem variar de 2% a 6% do valor do seu empréstimo.Portanto, em uma hipoteca de US $ 400.000 com 10% de queda, o valor do empréstimo é de US $ 360.000.Isso significa que você precisará chegar entre US $ 7.200 e US $ 21.600, além do seu adiantamento.
No entanto, há dois fatores a serem lembrados:
- Os custos de fechamento variam de um estado para outro.Isso se deve a diferenças no imposto sobre transferência imobiliária ou “selos” hipotecários (impostos governamentais cobrados com base em uma porcentagem do valor do empréstimo hipotecário).Eles também podem variar com base em taxas diferentes cobradas por avaliações, advogados e até seguro de título.
- Os custos de fechamento podem variar de um credor para outro.Por exemplo, cada credor cobra uma taxa de inscrição diferente.Além disso, os credores costumam cobrar "pontos" - assim nomeados porque representam um ponto percentual do valor do empréstimo.
Uma taxa de originação é um tipo de ponto.A cobrança geralmente estará entre 0,5% e 1% do novo valor da hipoteca.Representa compensação ao credor por colocar o empréstimo.Os pontos de desconto são outro tipo.Eles representam pontos pagos paradiminuir a taxa de juros da hipotecade forma permanente.
Por exemplo, ao pagar uma taxa de desconto de 1% do valor do empréstimo que você possui, você pode reduzir sua taxa de juros da hipoteca em aproximadamente 1/8 de 1% (0,125%).No entanto, se o dinheiro para fechar for um problema, o pagamento de pontos de desconto para diminuir a taxa de juros geralmente não é recomendado.A pequena queda no pagamento mensal geralmente não justifica o custo dos pontos de desconto pagos antecipadamente.
Custos de fechamento típicos
Abaixo está uma lista de custos de fechamento comuns (exceto taxas de originação e pontos de desconto), incluindo seu objetivo e uma faixa de custo geral.Nem todos serão cobrados em todos os casos, e pode haver taxas adicionais específicas para sua localização geográfica.
- Taxa de inscrição-Nem todos os credores cobram essa taxa, mas quando o fazem, geralmente inclui fundos para a taxa de avaliação e o relatório de crédito.Geralmente, será de cerca de 1% do valor do empréstimo se for cobrado.(Então, US $ 3.600 em nosso exemplo.)
- Taxa de avaliação -Essa é a taxa que o credor pagará a um avaliador independente para estabelecer o valor de mercado da propriedade que você está comprando ou refinanciando.Geralmente, será entre US $ 500 e US $ 1.000, dependendo da propriedade e das taxas de avaliação em sua área de mercado.
- Pesquisa de título -Esta é uma pesquisa feita por uma empresa de títulos para determinar a existência de qualquer ônus contra a propriedade.É para garantir que a propriedade seja transferida com um título claro.O custo da pesquisa varia de US $ 150 a US $ 500.
- Seguro de título -Você precisará ter o seguro de título do credor para proteger o credor contra quaisquer ônus não descobertos.Mas é altamente recomendável que você também obtenha seguro de título do proprietário, que protegerávocêSe esses ônus forem descobertos.O custo do seguro de título pode variar de algumas centenas de dólares a US $ 2.000, dependendo do valor da casa.
- Honorários advocatícios -Em muitos estados, o fechamento imobiliário é tratado por empresas de títulos.Mas em outros, eles costumam ser tratados por advogados.Espere pagar US $ 1.000+, dependendo da complexidade da sua transação e da sua localização.
- Inspeção residencial -Embora uma avaliação seja realizada para estabelecer o valor de mercado da casa, ele não aborda deficiências com a propriedade, a menos que sejam óbvias.Uma inspeção residencial é recomendada - mas não é necessária.O custo geralmente estará entre US $ 300 e US $ 500, mas pode ser bem gasto se identificar problemas dispendiosos que você pode ter reparado pelo vendedor antes do fechamento.
- Transferência imobiliária e impostos hipotecários -Muitos estados impõem impostos com base no valor da propriedade que está sendo transferida ou no valor da hipoteca e às vezes ambos.Normalmente, será uma pequena porcentagem do valor da propriedade ou do valor da hipoteca e varia de acordo com o estado e o condado e, às vezes, até pelo município.
Na verdade, existem duas alternativas que podem reduzir ou eliminar completamente os custos de fechamento:
- Negocie para o vendedor pagar seus custos de fechamento -Isso só será permitido em áreas onde essa é uma prática comum.
- Negocie preços premium com seu credor -É aqui que você paga uma taxa de juros mais alta em sua hipoteca em troca do credor que paga os custos de fechamento.
Pode ser uma boa opção, principalmente se você estiver fazendo um adiantamento mínimo, como 5%, e a adição de custos de fechamento por cima tornaria seu gasto em dinheiro significativamente maior.
Despesas pré -pagas
Essas são provavelmente as cobranças mais confusas para os compradores de casas, mas são completamente necessários.
Com a maioria das hipotecas, o credor colocaráimpostos imobiliárioseseguro de proprietário"em depósito."Isso significa que essas cobranças serão incluídas no seu pagamento mensal e pagas pelo credor no vencimento.
Para que isso aconteça, o credor precisa coletar certos valores antecipadamente, para garantir que os fundos estejam disponíveis.As contas de custódia são configuradas para pagar as cobranças na próxima data de vencimento, enquanto uma parte do seu pagamento mensal reabastece a conta de custódia para a data de vencimento depois disso.
- Impostos sobre a propriedade -Dependendo de onde você mora e da frequência das cobranças de impostos imobiliários, o credor pode ter que colocar entre 2 e 12 meses de impostos sobre a propriedade em garantia.Se os impostos sobre a casa forem de US $ 250 por mês e for necessária um garantia de seis meses, que se traduzirá em uma despesa pré-paga de US $ 1.500 no fechamento.
- Prêmios de seguro de proprietários de imóveis -Normalmente, é necessário pagar antecipadamente uma apólice de seguro de proprietários de um ano na casa, além de dois meses extras de cobranças premium na conta de custódia do credor.O credor também pode garantir um ou dois meses de prêmios para o PMIAS, se necessário.
Consulte Mais informação:O que o seguro dos proprietários realmente cobre?
Dependendo de onde você mora, as despesas pré -pagas podem chegar a 2% do valor do empréstimo.
Felizmente, você pode ter algumas ou todas as despesas pré -pagas pagas por você pelo vendedor ou por preços premium pagos ao credor.
Uma terceira opção é recusar o acordo de garantia pelo credor.Isso exigirá que você faça um adiantamento de pelo menos 20%.
Ajustes de utilidade
Os ajustes de utilidade podem incluir um grande número de custos iniciais.Felizmente, eles raramente chegam a mais de algumas centenas de dólares.Eles basicamente representam os custos de serviços públicos pagos pelo vendedor de imóveis com antecedência.
Por exemplo, se um vendedor preencher o tanque de óleo de aquecimento imediatamente antes do fechamento, você precisará reembolsar o vendedor pelo óleo não utilizado.Isso acontecerá na mesa de fechamento.Encargos semelhantes podem ser incorridos se o vendedor tiver pagas antecipadamente outros utilitários, como água, esgoto ou remoção de lixo.
Ainda outra despesa que poderia exigir ajustes no fechamento são as taxas da Associação de Proprietários de Proprietários.Em muitos bairros da Associação de Proprietários, as taxas de membros são pagas anualmente.Se o vendedor pagou a taxa pelo ano inteiro e você estará fechando em casa em 31 de março - três meses no ano - você deverá reembolsar o vendedor por nove meses em taxas.Também pode haver uma taxa ao HOA para começar.Eles podem chamar isso de taxa de transferência ou algo semelhante.Basicamente, é uma quantia fixa do novo proprietário para entrar no HOA.
Reservas de caixa exigidas pelo credor
Este leva muitos compradores de casa por surpresa.Não é uma despesa de encerramento, mas os credores exigem que você tenha muito dinheiro restante em um fundo de emergência depois que todos os custos de fechamento forem pagos.
Os credores têm um requisito de reserva de caixa para evitar que um comprador “Fechamento sem dinheiro”.Eles não querem que você acabe com inadimplência inan a prazo.Esse requisito garante que você possa fazer seus pagamentos durante os primeiros meses.
O requisito de reserva de caixa mais típico é de dois meses.Isso significa que você deve ter reservas suficientes para cobrir seus dois primeiros meses de pagamentos hipotecários.Portanto, se o seu principal, juros, impostos e seguros (PITI) chegarem a US $ 2.000 por mês, o requisito de reserva será de US $ 4.000.
Esses não são fundos que devem ser depositados com o credor.Mas o credor deve ser capaz de verificar se você terá os fundos disponíveis em uma fonte de líquido.Isso pode ser uma conta poupança, conta correta ou fundo de mercado monetário.De um modo geral, eles franzem a testa ao usar ativos de aposentadoria para esse fim, uma vez que esses fundos não podem ser facilmente liquidados.
Aumento das despesas mensais
Quando você deseja comprar uma casa, há muito mais a considerar do que apenas atender aos requisitos de adiantamento.Você quer ter certeza de que pode confortavelmentecomprar sua nova casae as novas despesas em andamento.
Lembre -se de que o pagamento da hipoteca incluirá mais do que apenas os valores do seu empréstimo.Também incluirá os impostos sobre a propriedade e os prêmios de seguro do proprietário que são necessários.Ao calcular o que você pode pagar, inclua esses custos.
Além disso, você provavelmente terá custos mensais adicionais, como contas elétricas mais altas, contas de aquecimento mais altas, lixo, água etc. Certifique -se de explicar esses custos adicionais ao decidir o que você pode pagar.
A linha inferior
Muitos compradores iniciantes ficam surpresos ao descobrir que o adiantamento é apenas um dos custos de compra de casa que terão que pagar.
Por exemplo, se você estiver comprando uma casa por US $ 400.000 e precisar de uma queda de 10%, na verdade, precisará de US $ 70.000 em dinheiro para fechar a venda.
Ao passar pelo processo de compra da casa, lembre -se de incluir esses requisitos de caixa adicionais em seus planos de compra de casas.Certifique -se de cobrir confortavelmente seus pagamentos mensais de hipoteca, bem como quaisquer novas despesas que você terá em sua nova casa.
